Tasa de capitalización. En la inversión inmobiliaria, aprenderá rápidamente que la tasa de capitalización es una de las métricas más utilizadas para considerar una inversión. Esta es una manera fácil de evaluar los resultados financieros de una inversión, pero como verá en este artículo, tiene limitaciones.
Introducción
El método de capitalización directa es el cálculo del índice de capitalización. Es como una definición. La apuesta máxima se calcula y determina de la siguiente manera. Por ejemplo, si un edificio genera $10 000 en ingresos operativos netos y se vende por $100 000, la tasa puede calcularse como 0,1. Las tasas marginales se expresan como porcentaje, por lo que leemos como 10 por ciento. La simplicidad de este cálculo le permite reorganizarlo rápidamente para resolver una figura desconocida. En el ejemplo anterior, conocemos el NOI y el valor, pero si solo tuviéramos el NOI y la tasa de capitalización, podríamos determinar el valor con la misma facilidad. La utilidad de esto es obvia, ya que no siempre tendrá las tres piezas de información. Rentableel enfoque del método de capitalización directa se puede ver a continuación en la foto. Este es un ejemplo de bienes raíces.
Alcance del uso del método de capitalización directa de la renta
Debido a que la tasa de capitalización se puede calcular de forma tan rápida y sencilla, se ha convertido en el número que los inversores y otros profesionales inmobiliarios utilizan para comparar una inversión con otra. Es posible que se estén considerando dos inversiones en las que ambas tengan precios de lista y ruidos muy diferentes, pero si se aplica la misma tasa de capitalización a cada una, puede compararlas fácilmente.
Los tasadores profesionales y los inversores inmobiliarios utilizan diferentes enfoques de valoración. El método de capitalización directa es solo uno de ellos y se basa en la misma fórmula que presentamos anteriormente. En terminología financiera, el método evalúa el edificio como “permanente”. De hecho, las matemáticas detrás de este cálculo suponen que la inversión seguirá generando rendimientos indefinidamente.
La tasa de capitalización sirve como el "descuento" que los inversores aplican a este flujo de ingresos por los diversos riesgos que conlleva. No existe tal cosa como una inversión libre de riesgo, por lo que los inversores descuentan cualquier flujo de ingresos para tener en cuenta problemas potenciales y las pérdidas en las que podría incurrir. La tasa de capitalización simplemente nos indica la relación entre los ingresos y el precio que los inversores están dispuestos a aceptar para un flujo de ingresos futuro.
¿Qué NOI eres?uso
Esta es una pregunta que un inversionista siempre debe hacerse al mirar las tasas de capitalización. No existe una NOI generalmente aceptada. Esto crea un problema para los inversores cuando intentan determinar la tasa de capitalización de mercado para una inversión determinada. Es posible que hayan escuchado que la propiedad contigua a la en cuestión se estaba vendiendo "dentro del siete por ciento" cuando podría ser solo en números de "corretaje" que inflaron el NOI. Si el NOI es mayor o menor, esto tendrá un impacto directo en la tasa de capitalización real a la que se negocia el activo. Por lo tanto, es importante trabajar con su equipo para hacer un balance del rendimiento del mercado comparable y considerar cuidadosamente qué límites de tasa considera válidos.
¿Cuándo se debe usar este método?
Las tasas de capitalización y el enfoque de capitalización directa para la valoración es una herramienta útil para tener en su caja de herramientas como inversor. Esto permite un análisis rápido de la transacción y, si se hace sistemáticamente con una lente crítica, puede ser una técnica poderosa. Sin embargo, además de esto, existen muchos métodos auxiliares o alternativos de evaluación. Saber cuándo necesita hacer más que este cálculo es un conjunto de habilidades importante al desarrollar capacidades de análisis comercial.
Derivación de la fórmula del método
En el análisis de inversiones inmobiliarias, la tasa de capitalización es igual a la relación entre los ingresos operativos netos y el valor inmobiliario. Las tasas de capitalización de propiedades comparables se utilizan paradescontando los ingresos netos de explotación de un inmueble para obtener su valor intrínseco.
Al igual que cualquier otra inversión, los bienes inmuebles se valoran según el valor actual de los flujos de efectivo futuros. Existen dos métodos para valuar bienes inmuebles: el método de capitalización directa y el método de flujo de caja descontado. En la opción de capitalización directa, el flujo de ingresos de la propiedad, medido por el ingreso operativo neto, se considera perpetuo, y el valor de la propiedad es igual al NOI dividido por la tasa de descuento.
Fórmula
El valor de la propiedad por el método de capitalización directa se determina mediante la fórmula del valor presente de pago perpetuo:
r es la tasa de capitalización y NOI es el ingreso operativo neto. Intrínsecamente incluye tasas de crecimiento de NOI en el cálculo. La tasa marginal r es igual a la tasa de descuento i menos la tasa de crecimiento g. Estas son las variables para la fórmula del método de capitalización directa.
Reordenando la ecuación anterior, obtenemos la expresión matemática para r. La tasa de capitalización r se determina con base en la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de las propiedades comparables. NOI de ingresos iguales: propiedad menos todos los gastos operativos, reparaciones y mantenimiento, seguros, impuestos sobre la propiedad, servicios públicos, etc. el valor de la propiedad y la tarifa máxima.
Tasas marginales
Las tasas marginales utilizadas para valorar la propiedad deben provenir de transacciones de bienes raíces que sean muy similares a la propiedad que se está valorando en términos de ubicación de la propiedad, tamaño, naturaleza de la propiedad (residencial y comercial), plazo de arrendamiento (corto o largo plazo), antigüedad, es decir, se determinan los costos de reparaciones y mejoras, etc.
Ejemplo de uso del método de capitalización directa de ingresos
Dados los siguientes datos, el valor de la propiedad A utilizando la tasa marginal obtenida utilizando la información disponible para la venta de la propiedad B y C, la que sea más adecuada. Un ejemplo del método de capitalización directa en la valoración de empresas:
| Propiedad | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Valor | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Plazo de arrendamiento | 10 años | 8 años | 3 años |
| Número de inquilinos | 2 | 3 | 10 |
La propiedad B se parece más a la propiedad A que a la propiedad C, por lo que necesitamos el valor de la propiedad A utilizando el porcentaje de capitalización obtenido a partir del valor y el NOI de la información de la propiedad B.
La tasa de capitalización utilizada anteriormente puede ajustarse hacia arriba o hacia abajo para reflejar las diferencias entrepropiedad (es decir, propiedad B) y la propiedad que se está evaluando (es decir, propiedad A).
Capitalización directa versus análisis de flujo de caja descontado
Muchos corredores de bienes raíces comerciales, prestamistas y propietarios usan tasaciones de bienes raíces con un enfoque de ingresos en mente. La valoración derivada de la capitalización directa es un análisis de flujo de caja descontado (DCF). Para una valoración de capitalización directa, el ingreso operativo neto estabilizado (NOI) se divide por la tasa de capitalización de mercado. Costo estimado, el análisis DCF requiere una estimación cada año junto con el NOI, junto con el costo de reversión esperado al final del período de análisis. Por lo general, un analista utiliza la capitalización de ganancias para estimar los rendimientos. Estos beneficios en efectivo esperados luego se descuentan a una tasa adecuada para llegar a un mercado de valoración. El método de capitalización directa en la evaluación de los riesgos de inversión se considera de acuerdo aproximadamente con las mismas reglas.
Estimación de ingresos operativos netos
Si bien estos cálculos son simples y directos, dependen de las suposiciones del tasador o del tasador. Cuando se utiliza la capitalización directa, es necesario evaluar las propiedades del NOI estabilizado. Esta valoración se basa en datos de mercado de propiedades comparables en el área de mercado; representa la opinión del tasador sobre cómo debe funcionar la propiedad. Debido a que la opinión de un tasador se basa en la observación de los datos del mercado, es difícil encontrar fallas en su estimación de NOI. Cuando el mercado es "adecuado", el concepto de "NOI estabilizado" es especialmente útil. Sin embargo, especialdos áreas de preocupación.
Primero, ¿qué pasa si la propiedad tiene una vacante significativa en el momento de la tasación? Obviamente, nadie desarrolla bienes raíces con la expectativa de una vacante significativa y permanente. Así, el valuador podrá utilizar la cuota de mercado de las vacantes, en lugar de las propiedades de las vacantes reales. Esto da como resultado un NOI aumentado para el modificador del artículo y puede inflar el valor del modificador.
Segundo, si se espera que el NOI futuro de una propiedad aumente debido a una mayor demanda de espacio, lo que generará tarifas de alquiler más altas, la capitalización directa del NOI de un año puede subvaluar la propiedad. Debido a que el análisis DCF permite ajustes anuales dentro de la tasa de alquiler, la tasa de desocupación, las pérdidas de cobro y los costos operativos, el análisis DCF se puede utilizar para anticipar el aumento del NOI de un comprador con el tiempo.
Cuando se espera que la propiedad se alquile por completo dentro de los próximos tres a cinco años, por ejemplo, el costo de vida se puede reducir al nivel deseado. Esta especificación de los cambios esperados da como resultado estimaciones realistas del NOI durante el período, un resultado mucho mejor que capitalizar el NOI de un año. Pero, por otro lado, simplemente suponiendo que la tasa de vacantes se reducirá durante un período de tres años, esto puede conducir a un NOI inflado.
El análisis DCF es perfecto para situaciones como esta. Sin embargo, el análisis DCF no es muy útil cuando se trata de saber que una propiedad está totalmente alquilada. El valor presente de una serie de flujos de efectivo anuales iguales es igual al equivalentevalor capitalizado. No es un error usar las propiedades del análisis DCF cuando no se espera un cambio significativo en el NOI. Sin embargo, los usuarios del informe de valoración deben ser conscientes de que los resultados de este método no son mejores que los producidos por la correcta aplicación de la capitalización directa. El método de capitalización directa en la evaluación de los riesgos de inversión se considera de acuerdo aproximadamente con las mismas reglas.
Elección de tasas de capitalización y descuento
Teóricamente, se excluyen las preocupaciones sobre la capitalización de un año de NOI. La habilidad del tasador para determinar la capitalización de mercado, la tasa de ventas comparables, esto juega un papel importante. Si la tasa de capitalización de mercado se deriva de las ventas de propiedades con una tasa de desocupación comparable a los artículos con las expectativas correspondientes del comprador sobre el destino de una propiedad arrendada en su totalidad, el valor podría estimarse a partir del NOI no ajustado y la tasa de capitalización de mercado.
También los compradores que esperan en el futuro un aumento del NOI en sus propiedades de precios salariales reflejan estas expectativas. En ambos casos, las expectativas se reflejan en la capitalización de precios observada. Un problema del evaluador surge cuando es necesario hacer coincidir objetos que no se pueden encontrar. En este caso, el tasador debe desarrollar una tasa de capitalización y estimar el NOI de los mejores pares disponibles y generar una estimación del valor de mercado que refleje las expectativas del consumidor.
Se utiliza una tasa de descuento adecuada para analizar el DCF, convirtiendo las estimaciones del NOI envalores. Cuando se utiliza el análisis DCF para valorar un mercado de bienes raíces, la tasa de descuento debe extraerse del mercado utilizando datos de propiedades comparables. Por lo tanto, la necesidad de datos comparables relevantes es la misma para el análisis DCF y para la capitalización directa. Cuando se usa el análisis DCF para el análisis de inversiones, se debe usar la tasa de rendimiento requerida para descontar los flujos de efectivo esperados.
Una elección difícil necesaria
Análisis de capitalización directa y DCF: cada uno es adecuado en determinadas circunstancias. En particular, la capitalización directa es adecuada para esperar propiedades de análisis NOI estables; DCF se adapta bien a las propiedades esperadas del NOI cambiante. Elegir una tasa de capitalización adecuada y una tasa de descuento a veces puede ser difícil para ambos métodos. La principal ventaja del análisis DCF es que al recopilar los datos necesarios para estimar el NOI para el período de análisis, se debe conocer la perspectiva de la propiedad.
El análisis DCF requiere una cuidadosa consideración. La tasa de capitalización de la oferta y la demanda esperadas para un determinado tipo de espacio y costos operativos. Realizado correctamente, dicho análisis puede proporcionar información que no es evidente a través de la capitalización directa. Sin embargo, a menudo, el uso principal del análisis DCF confirma el valor de mercado de una valoración de capitalización directa. Si bien las estimaciones utilizadas en el análisis DCF pueden ser más precisas para algunas propiedades NOI, la confirmación independiente de la estimación de capitalización directa del valor de mercado requiere un descuento adecuado.tarifas.
Conclusión
En el mundo moderno hay una gran cantidad de instrumentos económicos y es bastante difícil entenderlos. En este artículo se analiza en detalle el método de capitalización directa. Esta es una técnica muy útil que se usa a menudo en economía. Ahora el lector está familiarizado con él y puede usarlo. El método de capitalización directa de ingresos en la valoración de cualquier forma de negocio u objeto de ingresos ayuda a construir un negocio exitoso con riesgos mínimos.
